Ejerskifteforsikring, udvidet ejerskifteforsikring og sælgeransvarsforsikring… Hvad er forskellene?

Når du køber bolig, kan sælger tilbyde dig en ejerskifteforsikring. Det fritager sælger for sit 10-årige sælgeransvar for bestemte fejl og mangler, der ikke står i tilstandsrapporten eller i elinstallationsrapporten, og samtidig dækker forsikringen dig som køber, så du kan få dækket udbedringen af eventuelle fejl og mangler, du måtte støde på efter huskøbet. Sælger skal kun tilbyde dig den billigste ejerskifteforsikring, men du kan faktisk selv opgradere til en udvidet forsikringspakke. Som sælger kan du også dække dig selv yderligere med en sælgeransvarsforsikring. Læs med her og find ud af, hvad forskellene på de forskellige forsikringer er.

Hvem har egentlig hvilket ansvar?

Det er i det hele taget en jungle at finde rundt i, hvilket ansvar køber og sælger har i selve salgssituationen og i tilfælde af skader eller mangler, der måtte blive fundet af køber på et senere tidspunkt. Sælger har nemlig et 3-årigt ansvar for fejl og mangler, men samtidig også et 10-årigt ansvar, og med en 5-årig ejerskifteforsikring frasiger sælger sig ansvaret, men hvad med den 10-årige ansvarsforsikring og… stop! Det er forvirrende – vi ved det godt. Det er derfor, vi har skrevet denne artikel.

Som udgangspunkt er det sælger, der har ansvaret for skjulte fejl og mangler, der allerede findes ved bolighandlen, men som endnu ikke er fundet. Dette ansvar løber i samlet 10 år fra tidspunktet for boligsalget, men sælger har et 3-årigt ansvar for hver fejl, der måtte blive opdaget af køber efter salget. Hvis køber f.eks. støder på en ulovlig VVS-installation 1½ år efter indflytning, har sælger 3 år til at gøre VVS-installationen lovlig. Det er naturligvis et meget stort ansvar at stå med, så derfor blev Huseftersynsordningen indført som en form for forbrugerbeskyttelse – for begge parter. Ordningen er frivillig at benytte, men det er den eneste måde, at sælger og køber kan få adgang til ejerskifte- og sælgeransvarsforsikring.

Huseftersynsordningen: forbrugerbeskyttelse til bolighandlen

Som vi nævnte ovenfor, har sælger som udgangspunkt ansvaret for at dække udbedringen af fejl og mangler i 10 år efter bolighandlen. Det kan hurtigt løbe op i mange hundrede tusinde kroner, og det er ikke noget, særlig mange har økonomi til. Derfor kan sælger gøre brug af Huseftersynsordningen. 

Ordningen går kort fortalt ud på, at sælger får lavet en gennemgribende kontrol af husets stand. Dette gøres ved at få en bygningssagkyndig til at lave en tilstandsrapport og ved at få en elinstallatør til at lave en elinstallationsrapport. Når disse to rapporter er lavet, kan man få lov af forsikringsselskaberne til at tegne en ejerskifteforsikring. Sælger skal nu indhente tilbud på en standard ejerskifteforsikring og tilbyde køber at betale halvdelen af den billigste forsikring. Når sælger har gjort dette – lavet rapporter, indhentet tilbud på ejerskifteforsikring og tilbudt køber at betale halvdelen – har sælger ikke længere ansvaret for gamle skader, som ikke er fundet og oplyst i rapporterne, men som måtte blive opdaget senere. Dette gælder, uanset om køber takker nej til at tegne ejerskifteforsikringen, som sælger har tilbudt. 

Så hvad hvis sælger ikke får lavet rapporterne og ikke tilbyder ejerskifteforsikring? Hvor står man så som køber? Køber har i dette tilfælde ikke ansvaret de første 10 år, men bagefter fanger bordet, for så udløber sælgers ansvar. Skulle du som køber opdage en fejl i løbet af de første 10 år, er det dog sælger, der har ansvaret, og skal du have sælger til at udbedre dem, kan det ende i dyre retssager og trælse fogedsager.

Sælgeransvarsforsikring

Når sælger har gjort som beskrevet ovenfor, har sælger ikke længere ansvaret for det, en ejerskifteforsikring ville dække. Sælger har dog stadig ansvaret i 10 år for alt det, der ikke ville være dækket af en standard ejerskifteforsikring, dvs:

  • Ulovlige bygningsindretninger
  • Ulovlige stik- og kloakledninger uden for bygningen
  • Forurening af grunden.

Dette kan sælger dog forsikre sig mod med en sælgeransvarsforsikring, og således vil sælger have fraskrevet sig alt det ansvar, der er muligt at fraskrive sig.

Hvordan er reglerne for ejerlejligheder?

Huseftersynsordningen og dermed også de nævnte forsikringer anvendes kun ved huse, sommerhuse og villalejligheder. Ejerlejligheder ligger typisk i større bygningen med mange andre lejligheder, og det er ikke altid muligt at lave tilstands- og elinstallationsrapporterne. Bygningerne er tit for store, og så har ejerforeningerne også et vist ansvar, som komplicerer ansvarsforholdene ved en ejerskifteforsikring.

Ejerskifteforsikring

Vi har nu forklaret, at sælgeren i henhold til Huseftersynsordningen fraskriver sig ansvar for bestemte fejl og mangler ved at tilbyde køber en ejerskifteforsikring. Det er nu køber, der står med ansvaret for de selvsamme fejl og mangler. Hvis køber også vil fraskrive sig dette ansvar, skal køber takke ja til at tegne ejerskifteforsikringen, og det vil i så fald være forsikringsselskabet, der står med ansvaret for de fejl og mangler, køber måtte opdage. 

Men der findes to forskellige typer ejerskifteforsikring: standard og udvidet. De vigtigste forskelle kan deles op således:

StandardUdvidet
Ulovlige elinstallationer
Ulovlige VVS-installationer
Reparation af skjulte skader som ikke er omtalt i rapporterne
Tidsperiode for dækning5 år10 år
Ulovlige bygningsindretninger
Kosmetiske forskelle på fliser/sanitet
Oprensning af forurenet grund
Ulovlige stik- og kloakledninger i grunden (udenfor)
Overblik over standard og udvidet ejerskifteforsikring

Det er altså tidsperioden, der er den største forskel på de to forsikringer, da den udvidede dækker i dobbelt så lang tid. Hvis du ved, at du kun skal bo i boligen i en kort periode, kan det derfor måske være rigeligt med standardforsikringen. Standardløsningen dækker dog kun husets skelet, så hvis du er bekymret for, at der er ulovlige installationer udenfor eller at grunden er forurenet, giver det mening at købe den udvidede forsikring. Den dækker også ulovlige bygningsindretninger – f.eks. forkert vådrumssikring på badeværelset.

Sælger har kun pligt til at betale halvdelen af den billigste standardforsikring. Så hvis du vil have den udvidede ejerskifteforsikring, skal du som køber selv betale differencen.

De forhold, som en udvidet ejerskifteforsikring dækker for købers vedkommende, er desuden typisk de samme, som dem en sælgeransvarsforsikring dækker for sælgers vedkommende.

Læs altid forsikringsbetingelserne

Betingelserne på de forskellige forsikringer kan variere mellem de forskellige forsikringsselskaber. Derfor skal du altid sætte dig ind i de enkelte selskabers forsikringsbetingelser. Mange har tendens til at vælge forsikring ud fra prisen, men man gør klogt i at vælge ud fra dækningsgrad.

Kategorier Diverse

Skriv et svar

Udfyld dine oplysninger nedenfor eller klik på et ikon for at logge ind:

WordPress.com Logo

Du kommenterer med din WordPress.com konto. Log Out /  Skift )

Twitter picture

Du kommenterer med din Twitter konto. Log Out /  Skift )

Facebook photo

Du kommenterer med din Facebook konto. Log Out /  Skift )

Connecting to %s

%d bloggers like this:
search previous next tag category expand menu location phone mail time cart zoom edit close