De offentlige ejendomsvurderinger har længe været på dagsordenen, og i nogle tilfælde er de nye regler og grundskyldspromiller taget i brug. Hvis en grund efter den nye vurdering i 2021 har fået en lavere værdi, hvorfor man som boligejer af grunden skal betale mindre i grundskyld, så træder de nye regler i kraft med det samme. For de grunde hvor Vurderingsstyrrelsen har vurderet, at grundværdien er højere, vil de nye regler og satser først være gældende fra 2024. Dog er der en begrænsning på, at kommunerne ikke må hæve satserne mere end 2,8 pct. årligt jf. et loft, som politikerne har vedtaget er gældende.
Essensen ved offentlige ejendomsvurderinger er, at disse skal opdateres hvert år, hvor vurderingernes egentlige opgave er afspejling af den aktuelle værdi for ejendommen. Vurderingen er med til at fastlægge den grundskyld, som boligejeren skal betale hvert år til kommunen. Kommunen bestemmer selv, hvad denne vil have i grundskyld ved at sætte en promillesats af ejendomsværdien.
Udregningen af ejendomsvurderingen
Selve vurderingen er et skøn, men der er væsentlige faktorer, der spiller ind i vurderingen af ejendommen:
- Alderen
- Standen
- Størrelsen (sammenlignes med lignende boliger)
- Handelspriser (i gennemsnit)
- Lokation (beliggenheden)
Ovenstående er blandt de generelle faktorer, som Vurderingsstyrelsen medtager i deres skøn, når der skal fastsættes en offentlig ejendomsvurdering af boliger. Andre faktorer kan også have en indvirkning, men oftest er det ovenstående, der står til grund for den endelige vurdering, men i mange tilfælde også et sammenlignelighedsperspektiv til lignende boliger.
Da det i de fleste sager er et skøn, er det alene karakteristika ved boligen, som har betydning. Det betyder, at den egentlige vurdering ikke er en individuel vurdering for den konkrete bolig, hvilket i sig selv ville være en meget omfattende opgave, hvorfor det er forståeligt, at der er tale om et skøn. Det betyder dermed, at boligen ikke nædvendigvis besigtiges af en fagperson, men der er tilfælde, hvor besigtigelse finder sted. Det gælder også, når et forsikringsselskab sender en taksator til adressen, da dennes vurdering har en betydning for den pris, som forsikringstageren får tilbudt.
Hvis det er tilfældet, at boligen skal besigtiges, så vil ejendommes ejer få besked herom, hvor denne har mulighed for at frabede sig besigtigelsen af ejendommen.
Hvor finder jeg ejendomsvurderingen for en bolig?
Hvis det er en bolig, der er til salg, vil ejendomsvurderingen oftest fremgå i det materiale, der er tilgængeligt om boligen. Her kan man læse sig frem til, hvad ejendomsvurderingen ligger på. Der findes også databaser, som er opbygget på statistikker, tidligere vurderinger, tidligere salgspriser m.fl. Det er bl.a. hjemmesiderne ois.dk og boligejer.dk. I disse portaler kan man blot skrive adressen på boligen, hvorefter det er muligt at se ejendomsvurderinger.
Skeln mellem offentlig- og ejendomsmæglervurdering
Der er en forskel på den offentlige vurdering af boligen samt udbudsprisen, når boligen sættes til salg. I mange tilfælde er der en forskel på +50 pct., hvilket bl.a. skyldes boligmarkedsfaktorer – fx udbud og efterspørgsel. Den seneste vurdering er som nævnt foretaget i 2021 for langt de fleste boliger, men ønsket er, at det nye boligskattesystem skal sørge for, at der vurderes årligt. Man kan, såfremt det ønskes, finde et gennemsnit af, hvor meget salgsprisen ligger over ejendomsvurderingen ved at tage en stikprøve. Forestiller man sig, at der er fem boliger af samme type til salg i samme område, kan man regne gennemsnittet ud. Hvis prisen på den bolig, man har interesse i, ligger langt over gennemsnittet, kan man bruge det som et argument for nedslag, men der er selvfølgelig flere faktorer – såsom boligens stand, placering, inventar mv., der også har betydning for salgsprisen. Dog er den gængse konvention, at salgsprisen ligger over den offentlige vurdering.
Hvad med offentlige vurderinger på nybyggeri?
Nybyggeri er ikke undtaget, da det som nævnt er grundværdien. Derfor fastsættes vurderingen fra Vurderingsstyrrelsen på baggrund af et skøn af grunden, og ud fra dette skøn fastsættes en grundskyld fra kommunens side – alt afhængigt af grundskyldspromillen.
Hvordan forholder ejendomsvurderingen sig til andelsboliger?
Majoriteten af andelsboligforeninger anvender den offentlige ejendomsvurdering til fastlæggelse af andelskronen jf. Danmarks Statistik. Det er omtrent 60 pct. af andelsboligforeningerne, der bruger ejendomsvurderingen som et pejlemærke for, hvad værdien for andelsboet skal være. Med andre ord er vurderingen med til at bestemme, hvad en andelsbolig skal koste, når sættes til salg.
Dansk Boligforsikring 