Vil du ombygge eller renovere din bolig? …så SKAL du kende disse regler

Du har måske købt et håndværkertilbud med tanken om at give det en komplet fornyelse. Det kan også være, at du har overvejet at slå dit køkken og din stue sammen til et køkkenalrum. Eller også vil du udskifte døre, vinduer eller taget. Uanset hvad, må du ikke bare bygge om eller renovere uden videre; der er nemlig specifikke krav og regler, som du skal overholde.

bolig under renovering

Er din ombygning ulovlig, står du selv med ansvaret

Boligloven og Bygningsreglementet dikterer de regler og krav, der er gældende ved ethvert byggeri. Dette gøres for at sikre, at alt byggeri – nybyggeri som ombygning – er sikkert og sundhedsmæssigt forsvarligt. Overtræder du derfor reglerne, når du renoverer din bolig selv, ender du i fedtefadet. Ikke nok med at du skal bygge det hele om igen, så dit byggeri overholder reglerne, kan du også få en bøde. 

Det er vigtigt, at du forstår disse krav, inden du f.eks. går ud og laver et prisoverslag til dig selv og vurderer, om du har friværdi nok til at lave ombygningen eller renoveringen. Du kan nemlig ikke bare vælge de billigste løsninger, for i dag er der krav til energiklassen og kvaliteten på mange elementer:

  • Tagdækning
  • Tagkonstruktioner
  • Efterisolering og andre energirenoveringer
  • Ydervægge
  • Loftsbeklædning
  • Gulve
  • Yderdøre
  • Vinduer.

Kort fortalt er der et krav om, at din ombygning eller renovering er “energimæssigt rentabel”. Hvis du for eksempel bygger noget, der øger din boligs energiforbrug, skal du på samme tid foretage en kompenserende energibesparelse, der gør op for det.

Hvis dit byggeri ikke er energimæssigt rentabelt, må du ikke bygge. Så enkelt er det.

Ombygning, udskiftning eller reparation?

Der er forskel på kravene alt afhængigt af situationen, og nogle ting går under bagatelgrænsen. Hvis du blot udfører reparationer af din bolig, er der således ikke krav om, at ændringen skal være energimæssig rentabel. Reparationer på din bolig er mindre opgaver og kan for eksempel omfatte :

  • Reparation af din facade
    • Oppudsning
    • Udskiftning af enkelte brædder
    • Maling
  • Lapning af huller i taget
  • Isolering af hulmur
  • osv.

Er der tale om deciderede skader og hændelige uheld, hvor reparationen ikke er alt for omfattende (f.eks. mindre rørskader, råd eller storm), er der heller ikke krav om energimæssig rentabilitet. 

Det er først, når arbejdet er omfattende, at kravene udløses. Her er der tale om en egentlig ombygning eller udskiftning:

  • Udskiftning af tagbeklædning (ombygning)
  • Udskiftning af hele tagkonstruktionen (udskiftning)

En ombygning er mindst omfattende og dækker over renovering eller ombygning af en bygningsdel (tagbeklædningen). En udskiftning er mere omfattende og dækker over udskiftning af hele bygningsdele (tagkonstruktion, tagbeklædning, spær, isolering og loft).

Hvornår gælder reglerne?

Der er mange specifikke krav i bygningsreglementet, alt afhængig af hvad du bygger eller ombygger. Visse regler kan man finde i bygningsreglementets vejledning om ofte rentable konstruktioner. Vi har her givet nogle eksempler:

Eksempel 1: Loft

Bygger, ombygger eller udskifter du loftet, er der krav til u-værdien, og da den er direkte afhængig af tykkelsen på isoleringen, gælder der her krav om en tykkelse på ca. 30 cm. Derudover skal der også indtænkes en tæt dampspærre, vindspærre og ventilation ved tagfoden. I nogle tilfælde betyder dette, at isoleringstykkelsen fordobles, og derfor skal du også ombygge både loftlem og gangbro. De samme krav om u-værdi og isoleringstykkelse gælder for eksempel også ved skråvægge, loft til kip og skunkrum.

Eksempel 2: Fladt tag

Når du bygger, ombygger eller efterisolerer loft eller tag på en bolig med fladt tag, skal loftshøjden overholdes, samtidig med at den påkrævede isoleringstykkelse opnås. Alt afhængigt af om du foretager isoleringen udefra eller indefra, skal placeringen af hulrummet og dampspærren også justeres.

Eksempel 3: Kældergulv

Gamle huse er ofte lig med kolde kældergulve. De er nemlig ikke altid bygget med isolering. Har du for eksempel en murermestervilla, hvor du vil ombygge kælderen til beboelse eller noget andet, skal du indtænke isolering i kældergulvet. Dette gælder, hvis du opbryder betondækket. Tykkelsen på isoleringen skal svare til fundamentets tykkelse, og det kan kræve et vist gravearbejde, så du kan få plads til isoleringen.

Eksempel 4: Vinduer

Gamle vinduer er en stor synder, når det handler om varmetab, og det kan mærkes på varmeregningen. Derfor kan det være oplagt at udskifte dem. Her skal du vælge vinduer med minimum energimærke B, som svarer til, at der tabes 17 kWh varme pr. m2 om året. Bygningsreglementet kræver altså, at dit varmetab ikke overstiger dette. Dog er der skærpede krav for ovenlysvinduer, idet de slet ikke må have et varmetab. For boliger i lavenergiklassen gælder helt andre regler. Reglerne udtrykkes med begrebet “energitilskud” (ej at forveksle med det økonomiske tilskud du kan ansøge om at få udbetalt ifm. energiforbedringer af din bolig).

Når du udskifter vinduer eller ruder, bør du også overveje, om der er behov for egenskaber såsom lydisolering, poster, sprosser, sikkerhedsglas, solafskærmning og ventilation. Der er dog ikke fastsatte krav for disse egenskaber.

Hvem har ansvaret?

Der er selvfølgelig forskel på, hvem der har ansvaret, afhængigt af hvem der foretager byggeriet. Der er krav om, at alt VVS og el skal installeres af en autoriseret fagperson, men resten (murer- og tømrerarbejde) må du gerne selv stå for. Hvis du selv bygger, betyder det dog også, at du selv har ansvaret for, at dit byggeri overholder reglerne. Hvis det ikke er dig selv, der bygger, ombygger eller udskifter, er det ikke dig, der har ansvaret, men derimod den håndværker, du indgår kontrakt med om byggeriet. Dette er endnu en god grund til at holde sig fra sort arbejde, da du i så fald står med regningen selv, hvis håndværkerens arbejde ikke er udført i overensstemmelse med bygningsreglementet. Det kan være fristende at få din svogers ven, som er håndværker, til at udskifte dine vinduer, men det er ikke sjovt, hvis du skal ende i en tvist med en ven af familien eller hvis du ender med regningen. Så sørg for altid at indgå kontrakt med håndværkere.

Er der tale om et helt nyt byggeri, er det bygherren, som har ansvaret for, at byggeriet overholder kravene.

Husk BBR, maksimal bebyggelsesprocent og andre krav

Hvis dit byggeri udvider din boligs størrelse, skal du også have den maksimale bebyggelsesprocent in mente. Der er nemlig grænser for, hvor meget af din grund du må bygge bolig på. I parcelhuskvarterer er den typisk på 30 %, hvilket vil sige at 70 % af grunden skal være fri for bebyggelse. Alt tæller med i denne beregning, men de første 50 kvadratmeter overdækning må fratrækkes (f.eks. overdækning af carport eller terrasse). Bemærk dog, at kravene er forskellige for hhv. parcelhuse, række-/dobbelthuse, sommerhuse, etagebebyggelser osv.

Hvis dit byggeri ændrer på bebyggelsesprocenten, har du ydermere pligt til at indberette det til Bygnings- og Boligregistret (BBR). Oplysninger såsom beboelsesareal benyttes af mange forskellige aktører (bl.a. staten, kommunen, forsyningsselskaber, ejendomsmæglere, realkreditinstitutter), og har direkte indflydelse på beregningen af blandt andet ejendomsværdi, boliglån, boligskatter, forbrugsregninger og salgspriser ved boligsalg og -køb. Hvis du opdager fejl i de eksisterende BBR-oplysninger på din nuværende bolig, har du også pligt til at indberette dem.

Din kommune kan også have andre specifikke krav til boligen, som du skal overholde – f.eks. til tagbeklædningen. Disse krav og regler kan du finde i din kommunes lokalplan.

Køber du et renoveret hus, skal du være ekstra opmærksom

Det er nemlig dit ansvar, at byggeriet er lovligt, og at BBR’s oplysninger stemmer overens med de faktiske forhold, når du først har underskrevet kontrakten. Hvis du f.eks. køber et hus, der på papiret er 115 m2, men det efter en grundig opmåling viser sig, at det egentlig er 145 m2, fordi sælger har bygget en tilbygning eller et skur, er det dig, der står med balladen. Du har nemlig pligt til at indberette disse oplysninger til BBR. 

Hvis det for eksempel viser sig, at den tidligere ejers tilbygning har overskredet den maksimale bebyggelsesprocent, skal du også nedrive tilbygningen, fordi den er ulovlig. Den regning hænger du selv på.
Hvis bebyggelsesprocenten ikke overskrides, men tilbygningen er bygget ulovligt i henhold til bygningsreglementet (f.eks. for lidt isolering i loftet, forkerte vinduer) eller hvis eventuel VVS eller elektricitet ikke er installeret af en autoriseret fagperson, er det også dig, der hænger på regningen. Du skal desuden stadig indberette de manglende kvadratmeter til BBR, og det gør i teorien din bolig større. Derfor skal du have foretaget en ny ejendomsvurdering, og det kan medføre stigninger i dine boligskatter og boliglån.
Ofte opdager man først disse ting efter noget tid, og hvis du vil undgå at stå med en kæmperegning af dimensioner, kan du sikre dig med en god ejerskifteforsikring, inden du underskriver købskontrakten.

Få rådgivning til dit byggeri

For at opsummere er det noget af en opgave at forstå alle disse love (Bygge-, Plan, og BBR-loven, Bygningsreglementet, lokalplaner osv.), samtidig med at man skal stå for byggeriet selv. Dette kan man dog søge hjælp og rådgivning til hos byggerådgivere.

Kategorier Ejerskifteforsikring

Skriv et svar

Udfyld dine oplysninger nedenfor eller klik på et ikon for at logge ind:

WordPress.com Logo

Du kommenterer med din WordPress.com konto. Log Out /  Skift )

Twitter picture

Du kommenterer med din Twitter konto. Log Out /  Skift )

Facebook photo

Du kommenterer med din Facebook konto. Log Out /  Skift )

Connecting to %s

%d bloggers like this:
search previous next tag category expand menu location phone mail time cart zoom edit close