Hvad er friværdi og hvad kan du som boligejer bruge det til?

Har du lyst til at renovere huset? Vil du installere nyt køkken? Skal du konstruere en hel tilbygning? Så er friværdi et vigtigt begreb at kende til for dig, som er boligejer. Det nemlig indflydelse på, hvor meget frihed og økonomisk råderum du har til netop alle disse ting. Dette blogindlæg gennemgår det i detaljen, så du bliver oplyst og klædt på til at gøre brug af din friværdi.

Definitionen på friværdi – med et eksempel

Friværdi er forskellen mellem ejendomsværdi og det lån, som stadig mangler at blive betalt. Det er på sin vis “en urealiseret opsparing” i den bolig, man ejer, som kan geninvesteres (f.eks. til at bygge et nyt køkken). Når vi skriver “urealiseret”, betyder det, at du ikke er i besiddelse af pengene fra denne “opsparing” – hverken i hænderne eller på din bankkonto. Denne opsparing – eller disse penge – er nemlig ikke egentlige penge endnu, men blot et udtryk for, hvor meget af din bolig, du rent faktisk ejer. Tag som eksempel Hr. og Fru Madsen, som sammen køber et hus til 1 mio. kroner. De låner 800.000 kroner til at købe huset, og betaler selv de resterende 200.000 kroner til at starte med. Nu har de så en friværdi på 200.000 kroner, fordi det er del andel af huset, som de ejer. De betaler løbende af på deres lån på 800.000 kroner. Efter et år har de afbetalt 150.000 kroner, hvilket betyder, at deres friværdi nu er 350.000 kroner, fordi de nu kun mangler at afbetale 650.000 kroner af deres lån på 800.000. I løbet af året stiger husets værdi dog med 100.000 kroner, fordi der er kommet bedre togforbindelser og nye indkøbsmuligheder i samme by, som Hr. og Fru Madsen er flyttet til. Huset er nu 1.100.000 kroner værdi, og de har stadig et lån på 650.000 kroner, som de skal betale. Nu er deres friværdi steget til hele 450.000 kroner. Året efter falder boligpriserne dog i hele landet pga. en finanskrise og en boligboble, og deres bolig falder i pris med 20 %, så den nu kun er 880.000 kroner værd. Deres friværdi falder nu til 230.000 kroner. 

Friværdien er altså afhængig af ejendommens værdi, og den kan ændre sig hele tiden af mange årsager:

  • Finanskriser
  • Rentestigninger
  • Efterspørgsel
  • Beliggenhed
  • Renovationer.

Udregning af friværdi – sådan gør du

Du kan udregne din egen boligs friværdi med denne formel:

Boligens værdi – resterende lånebeløb = friværdi

infografik for ejendomsværdi, friværdi og lånebeløb

Hvis Hr. og Fru Madsen solgte deres hus nu, ville de stå tilbage med 230.000 kroner. De har altså “opsparet” 30.000 kroner ved at eje dette hus for en stund. Havde de solgt huset inden finanskrisen, da huset var 1.100.000 kroner værd, havde de stået med 450.000 kroner, hvilket svarer til en opsparing (eller gevinst) på 250.000 kroner.

Hvad kan du bruge friværdi til?

Ud over at se din øgede friværdi som afkast på en investering, kan du faktisk bruge friværdi til flere andre ting:

Som vi fortalte i starten af blogindlægget, er friværdi en form for urealiseret opsparing. Den er urealiseret, fordi du ikke har pengene på din konto, men du kan altså stadig bruge pengene, som var de på din konto. Det lyder måske mærkeligt, men vi skal nok forklare det.

Brug friværdi på nyt køkken

Tager vi Hr. og Fru Madsen som eksempel igen, skal vi lige tilbage til før finanskrisen. De købte deres hus til 1.000.000 kroner, hvortil de optog et almindeligt realkreditlån på 80 % af prisen, nemlig 800.000 kroner. Efter et år havde de afdraget 150.000 kroner, og deres friværdi endte på 350.000 kroner. Nu vil parret gerne udskifte køkkenet i huset, så de geninvesterer alle de 150.000 kroner, som de ellers lige havde afdraget. Dette gør de ved at forhøje deres gamle realkreditlån til 80 % af boligens værdi igen. De kan ikke bruge alle 350.000 kroner på køkkenet, da man maksimalt kan låne 80 % af boligens værdi hos et realkreditinstitut. Sagt på en anden måde er friværdien i alt 350.000, men da deres lån ikke må ramme 100 % af boligens værdi – kun 80 % – få de kun lov til at låne 150.000 kroner til det nye køkken.

Et køkken er heldigvis en af de former for boligforbedringer, der forøger værdien af din bolig. Nogle gange vil et nyt og billigt køkken faktisk øge boligens værdi med mere end det beløb, du brugte på at købe og bygge køkkenet. I dette tilfælde forestiller vi os, at køkkenets værdiforøgelse var 120 %. Derfor er det nye køkken nu i monteret tilstand 180.000 kroner værd, dvs. 30.000 kroner mere værd, end da det lå på lageret hos køkkenfirmaet. Hr. og Fru Madsens bolig er nu 1.030.000 kroner værd og deres lånebeløb er stadig 800.000 kroner, hvilket betyder at deres friværdi nu er 230.000 kroner. De kunne så faktisk forhøje deres realkreditlån yderligere med 24.000 kroner og investere dette i et nyt badeværelse eller en rejse, hvis de ville. Dog lurer finanskrisen stadig, så dette ville værdi en dårlig idé. Falder deres boligs værdi f.eks. med 30 % nu, vil den være være 721.000 kroner værd. Parret havde et lånebeløb på 800.000, så nu skylder de faktisk 79.000 kroner til realkreditinstituttet. Dette kaldes negativ friværdi, og det skal dækkes med nye lån eller penge fra andre opsparinger, hvis de vil sælge deres hus. Køber du f.eks. et hus med afdragsfrit lån, vil du være i risiko for at ende i denne situation, indtil du begynder at afdrage på lånet. 

Omlæg andre lån ind i din friværdi

Du kan også omlægge et af dine andre lån, som måske ikke er så favorabelt at have pga. en høj rentesats, hvis du har friværdi. Lad os antage, at Hr. Madsen havde et forbrugslån fra tidligere i hans liv på 35.000 kroner, som han tog for at få råd til en rejse og nogle møbler. Renten er 12 %, så lånet suger mildest talt penge ud af Hr. Madsen. Sammen med Fru Madsen har parret i dette eksempel optjent en friværdi på 435.000 kroner, og deres hus er 1.000.000 kroner værd. Det vil sige, at de kan omlægge Hr. Madsens forbrugslån med en rente på 12 % til at være en del af deres realkreditlån (boliglån), som kun har en rente på 1,9 %. De forhøjer dermed deres realkreditlån med 35.000 kroner. Det ender på 600.000 kroner, hvilket kun er 60 % af boligens samlede værdi, så det kan de sagtens.

Investér friværdien i goder

Hr. og Fru Madsen mangler en bil, så de er nødt til at optage et lån til dette formål. De vil gerne købe en brugt stationcar til 200.000 kroner. Bilforhandlerens rente er 2,2 %, hvilket er lidt højere end deres realkreditlåns rente på 1,9 %. Hvis de har nok friværdi, kan de i dette tilfælde forhøje deres realkreditlån op til maksimalt 80 % til at købe bilen. Hvis boligen stadig er 1.000.000 kroner værd, skal de altså have en friværdi på 400.000 kroner for at kunne købe en bil til 200.000 kroner, for således ender de igen på det maksimale lånebeløb – nemlig 800.000 kroner som er 80 % af boligens samlede værdi.

Du kan også investere din friværdi i andre goder:

Kategorier Boligmarkedet, Tips

Skriv et svar

Udfyld dine oplysninger nedenfor eller klik på et ikon for at logge ind:

WordPress.com Logo

Du kommenterer med din WordPress.com konto. Log Out /  Skift )

Twitter picture

Du kommenterer med din Twitter konto. Log Out /  Skift )

Facebook photo

Du kommenterer med din Facebook konto. Log Out /  Skift )

Connecting to %s

%d bloggers like this:
search previous next tag category expand menu location phone mail time cart zoom edit close